Lagebericht

Rechtliche Grundlagen
Der Bauverein der Elbgemeinden eG (BVE) wurde 1899 gegründet. Sein Sitz befindet sich in 22589 Hamburg, Heidrehmen 1.

Ziele und Strategien
Ziel der Genossenschaft ist vorrangig die Wohnungsversorgung ihrer Mitglieder. Dazu kann sie alle im Bereich der Wohnungswirtschaft, des Städtebaus und der Infrastruktur anfallenden Aufgaben übernehmen. Der BVE investiert regelmäßig und umfänglich in seine Bestände und ergänzt diese sinnvoll durch Neubauten. Als Mitgliederförderung versteht der BVE auch eine maßvolle Mietenpolitik, die unter anderem in seinem Modell der Wohnwertmiete ihren Ausdruck findet.

Auch wenn das Hauptziel nicht die Gewinnmaximierung des Unternehmens ist, muss der BVE als Genossenschaft wirtschaftlich agieren und Rahmenbedingungen berücksichtigen, um seine Ziele sozial ausgewogen, umweltschonend und generationsübergreifend nachhaltig abzusichern.

Organisation
Der Vorstand leitet die Genossenschaft in eigener Verantwortung und ist der Kontrolle des Aufsichtsrats und der Vertreterversammlung unterworfen. Alle für die Wohnungsversorgung der Mitglieder anfallenden wesentlichen Aufgaben in der Genossenschaft werden von den Bereichen Kaufmännisches Immobilienmanagement, Technisches Immobilienmanagement, Innovation & Finanzen sowie Menschen & Kommunikation wahrgenommen. Dem Technischen Bestandsmanagement ist ein Servicebetrieb zur Durchführung von Reparaturaufträgen innerhalb der Wohnanlagen unserer Genossenschaft angegliedert.

Compliance
Neben bereits bestehenden Compliance-Richtlinien in Form von systemintegrierten Kontrollen zur Gewährleistung des Vier-Augen-Prinzips, Regelungen zur Auftragsvergabe und zur Rechnungsprüfung und -anweisung sowie einer Innenrevision gibt es einen Verhaltenscodex für alle Mitarbeitenden, um mit klaren Rahmenbedingungen möglicherweise auftretenden Situationen vorzubeugen, die ihre Integrität infrage stellen könnten. Es bestanden auch im Jahr 2021 keine vertraglichen Bindungen über Dienstleistungen oder ähnliche Beziehungen zwischen Mitgliedern des Aufsichtsrats sowie des Vorstands und dem BVE, die über die eigentliche Aufgabenwahrnehmung im Aufsichtsrat bzw. Vorstand hinausgehen. Dies gilt auch für die BVE-DIENSTE GmbH.

Marktstellung
Am 31. Dezember 2021 bewirtschaftete der BVE 14.474 eigene Wohnungen mit einer Wohnfläche von 962.105,37 m² sowie 7 Kindertagesstätten, 149 gewerbliche Objekte und 33 Gemeinschaftseinrichtungen mit einer Nutzfläche von insgesamt 28.441,11 m². Damit ist der BVE die größte Wohnungsbaugenossenschaft mit Sitz in Hamburg.

Darüber hinaus umfasste der eigene Bestand 6.144 Garagen, Carports und Stellplätze in Sammelgaragen, 3.339 Stellplätze im Freien sowie 1.227 sonstige Objekte. Gegenüber dem Vorjahr hat sich die Wohnungsanzahl per Saldo um 1 Wohnung und die Wohnfläche um 970,97 m² erhöht. 8 Wohnungen sind nach Fertigstellung von Neubauten zugegangen. Die Abgänge von 7 Einheiten resultieren im Wesentlichen aus Abrissen, Änderung der Nutzung und Wohnungszusammenlegungen.

Nachhaltigkeitsmanagement
Im Jahr 2016 hat der BVE eine Stelle für das Nachhaltigkeitsmanagement geschaffen. In den darauffolgenden Jahren wurde die Basis für die Nachhaltigkeitsarbeit aufgebaut. Neben einer Wesentlichkeitsanalyse wurde ein Kennzahlencontrolling, das Umweltmanagementsystem Ökoprofit und eine Berichterstattung nach den Standards des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. (GdW) und des Deutscher Nachhaltigkeitskodex (DNK) implementiert.

Klima (CO2-Bilanz)
Um die lokalen und nationalen Klimaziele zu erreichen, wurde ein Klimapfad beim BVE entwickelt. Dieser enthält in den Kategorien Energie, Neubau, Modernisierung, Mitglieder und Kompensation viele Einzelmaßnahmen, die täglich bearbeitet werden.

In Hinblick auf die Klimaziele der Bundesregierung und des Klimaplans Hamburg hat der BVE bereits per 31.12.2021 50 % seiner CO2-Emissionen von 1990 bis 2045 im Bereich der Heizungswärme (ohne Warmwasser) erreicht. Dieser Erfolg begann schon vor 20 Jahren mit der Installation von Blockheizkraftwerken und dem Anschluss an die Hamburger Fernwärme. Zum Zwischenziel 2030 haben unsere Simulationen eine Einsparung von ca. 65 % ergeben.

Seit 2020 erstellt der BVE auf Basis des CO2-Werkzeugs der Initiative Wohnen.2050 eine CO2-Bilanz. Diese basiert wiederum auf den Standards des Greenhouse Gas Protocols. Die CO2-Emissionen der Verwaltung und des Servicebetriebs lagen im Jahr 2021 bei 155.100 kg CO2. Die Energieintensität des Gebäudebestands lag bei 141,38 kWh / m². Beide Kennzahlen konnten im Vergleich zum Vorjahr deutlich gesenkt werden. Die CO2-Intensität des Gebäudebestands lag im Schnitt bei 23 kg CO2 / m2.

Energie
Das Tochterunternehmen BVE-DIENSTE GmbH betreibt drei Blockheizkraftwerke (BHKW) in Heizhäusern des BVE zur Teilwärmeversorgung von 2.016 Wohnungen. Mit dem Betrieb von insgesamt 27 Blockheizkraftwerken in unseren Wohnanlagen durch unser Tochterunternehmen und externe Partner wird umweltfreundlich, energiesparend und dezentral Wärmeenergie erzeugt. Insgesamt werden bereits heute 5.031 Wohnungen über diese Heizkraftwerke versorgt. Mit dem zusätzlich erzeugten Strom, der weitgehend noch in das öffentliche Netz eingespeist wird, können rund 5.100 Haushalte in Hamburg mit umweltfreundlichem Strom beliefert werden. Mit unserem neuen Anwohnerstromkonzept wird der vor Ort im BHKW erzeugte Strom von einem externen Partner unseren Mitgliedern umweltfreundlich und kostensparend angeboten. Für rund 2.196 Wohnungen haben wir dieses Konzept bereits realisiert. Zusammenfassend werden bereits heute ca. 63 % der Wohnungen des BVE mittels Kraft-Wärme- Kopplung versorgt. Für 33 % aller BVE-Wohnungen erfolgt eine Teilwärmelieferung durch den Einsatz von Blockheizkraftwerken, 30 % der Wohnungen werden mit Fernwärme beliefert.

Auch in Zukunft wollen wir durch punktuelle Wärmedämmung, Fensteraustausch und Heizungsoptimierungen Energie sparen. Im Neubau werden von uns Niedrigenergiehäuser mit Wärmerückgewinnungsanlagen, Wärmepumpen oder auch Eisspeichern errichtet. Weiterhin wurde 2019 für die 32 Heizungsanlagen des BVE mit den höchsten Jahresenergieverbräuchen ein Energiemonitoring-Projekt mit sehr guten Erfolgen gestartet. Das Ziel ist es, bis 2023 durch Optimierung der Heizungsanlagen weitere Einsparungen zu generieren. In Summe erwarten wir für den Bereich Heizwärme (ohne Warmwasser) bis 2030 knapp 65 % CO2- Einsparungen.

Anfang 2022 hat der BVE ein Projekt gestartet, um Photovoltaikanlagen (PV-Anlagen) auf Bestandsdächer in mehreren Stadtteilen zu realisieren. Ziel des Projektes ist es, Prozesse mit Partnerorganisationen aufzubauen, um die Installation von PV-Anlagen im Bestand in den nächsten Jahren auszuweiten. Auch bei Neubauten plant der BVE Photovoltaikanlagen ein. Mit diesen Anlagen wird lokaler, regenerativer Strom erzeugt, der für künftig notwendige Wärmepumpen und Anwohnerstrommodelle verwendet werden kann.

Energetische Quartierslösungen
Nachdem der BVE die große energetische Quartiersentwicklung im Heidrehmen mit einer jährlichen Einsparung von 500 Tonnen CO2-Ersparnis abschließen konnte, werden zwei weitere Quartierslösungen geplant. Im Quartier Op’n Hainholt und Kamerstücken werden nach der Modernisierung der Energiezentrale mit Blockheizkraftwerk ca. 400 Wohneinheiten an diese angeschlossen sein. Auch die Mitglieder im Schenefelder Holt sollen in einigen Jahren von dezentraler Energie mit günstigem Mieterstrommodell profitieren. Gemeinsam mit lokalen Partnern wird ein sehr großes energetisches Quartiersprojekt um den Schenefelder Holt geplant, das insgesamt ca. 1.500 Haushalte mit Strom und Wärme versorgen wird. Die Energiezentrale wird zwei Blockheizkraftwerke, zwei Spitzenlastkessel und mehrere Wärmepumpen beinhalten. In diesem Projekt wird in Sachen klimafreundliche, dezentrale Energieversorgung noch einen Schritt weiter gegangen. Von der Forschungseinrichtung European XFEL, die sich in unmittelbarer Nähe befindet, wird die Abwärme der technischen Anlagen zum Heizen der Gebäude im Quartier genutzt werden. Mit diesen Projekten erweitert der BVE die Perspektive vom Einzelgebäude hin zum Quartier, um wichtige Synergieeffekte zu generieren und effektiven Klimaschutz vor Ort zu betreiben.

E-Mobilität
Im Bereich der E-Mobilität ist der BVE 2021 weiter vorangekommen. Die Zielmarke ist unverändert, bis 2023 den gesamten Fuhrpark auf Elektroantrieb umzustellen. Im September 2021 konnte der erste Mobilitätshub in Iserbrook eröffnet werden. Alle Bewohner:innen des Quartiers können hier nun Räder, Lastenräder und Elektroautos ausleihen. Der Mobilitätshub ist ein wichtiger Schritt vom Individualverkehr hin zu nachhaltiger Mobilität in unserer Stadt. Durch das aktive Vorantreiben der E-Mobilität kann der BVE aktiv zur Verbesserung der Luftqualität in Hamburg beitragen. Die Pool-Fahrzeuge werden mit Strom aus der Energiezentrale am Heidrehmen betrieben. So kann im Vergleich zum deutschen Strommix auf 100 Kilometern 33 % der entstehenden CO2-Emissionen eingespart werden. Die Fahrzeuge des Servicebetriebs werden mit 100 % Ökostrom getankt.

Mitgliederförderung
Die Zahl der von unserem Sozialmanagement zu begleitenden oder zu betreuenden Mitglieder erweist sich gegenüber dem Vorjahreswert als beständig. In 191 Fällen wurden Mitglieder im Rahmen ihrer unterschiedlichen Anliegen aufgesucht, persönlich oder telefonisch beraten. Wir begleiten zu wichtigen Terminen, manchmal erfolgt eine sozialpädagogische Betreuung. Im Fokus steht weiterhin unsere recht heterogene Gruppe der Seniorinnen und Senioren, wobei ein Trend Richtung Vereinsamung und psychische Erkrankungen in mehreren Bevölkerungsgruppen langsam erkennbar wird. Die Bandbreite der Hilfedienstleistung des Sozialmanagements reicht von der Wohnraumanpassung über Ängste und drohende Armut hin zu Themen wie Orientierungsproblemen, Medikamenten- und Alkoholmissbrauch. Der BVE steht in sehr engem Kontakt zu Behörden, Ämtern, Pflegeeinrichtungen und anderen hilfeleistenden Stellen. Ziel der Hilfe des Sozialmanagements bleibt, ein selbstständiges Leben in den eigenen Räumen im angestammten Wohnumfeld zu ermöglichen.

Die Kindergenossenschaft BVE KIDS ist nunmehr sieben Jahre alt. Mit beinahe 1.100 jungen Mitgliedern ist die BVE Kids auch im Jahr 2021 weiterhin sehr erfolgreich, aber anders orientiert, unterwegs gewesen. Die noch immer vorherrschende Coronapandemie hat zu einem Wandel weg von Outdoor-Veranstaltungen hin zu mehr digitalen Events geführt. Sicherlich wird sich dies anteilig wieder ändern, aber nicht mehr gänzlich zurückdrehen. Konzerte, Beteiligungen, Wettbewerbe, Informationen und Preisrätsel wurden über die Plattform Instagram, in Teilen über den Webauftritt des BVE und YouTube abgebildet. Themenfelder der Kindergenossenschaft sind hierbei weiterhin Ökologie und Nachhaltigkeit, Gesellschaft und Leben, Entdecken und Experimentieren. Drei BVE Kids Info-Briefe wurden versandt, genauso wie Geburtstagsgrüße und Verabschiedungskarten. Die digitale Kommunikation über die Plattform Instagram wird derzeit von 225 echten Followern und wachsend begleitet.

Wirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Nach einem im Jahr 2020 coronabedingten Wirtschaftseinbruch konnte das Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 2021 wieder einen leichten Anstieg verzeichnen. Ursächlich dafür waren u. a. massive staatliche Unterstützungsprogramme sowie auch Lockerungen der Corona-Restriktionen. Nach kurzer Erholung im 3. Quartal folgte eine Stagnation der Erholung im vierten Quartal. Das Volumen der Bauinvestitionen ging zurück. Insgesamt sank die Wirtschaftsleistung des Baugewerbes im Vergleich zu 2020 leicht; in diesem Zusammenhang sind zunehmende Lieferkettenprobleme zu betrachten. Nach wie vor darf der Wohnungsbau und ganz grundsätzlich die gesamte Grundstücks- und Wohnungswirtschaft aber immer noch als wesentliche Stütze der Wirtschaft betrachtet werden, die mit 10,8 % einen wichtigen Anteil an der gesamtdeutschen Bruttowertschöpfung leistet.

Die Zahl der in Hamburg Wohnenden wird auch im Prognosezeitraum (bis 2035) weiter ansteigen, ursächlich sind dafür u. a. anhaltende Zuwanderungen. Die Einwohnerzahl von 2 Millionen wird in Hamburg Berechnungen zufolge bereits im Jahr 2031 erreicht werden.

In den 2000er-Jahren sind zu wenige Wohnungen entstanden, gleichzeitig war ein stetiger Zuzug von Menschen nach Hamburg festzustellen. Dank des Hamburger Bündnisses für das Wohnen konnten im Zeitraum zwischen 2011 und 2021 über 23.500 geförderte Mietwohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung fertiggestellt werden. Im Jahr 2021 wurden für insgesamt 2.819 neue Wohnungen Fördermittel bewilligt. Dazu kamen Förderungen für Bindungsverlängerungen und Bindungsankäufe sowie Modernisierungen mit neu in Kraft tretenden Bindungen. Die Zahl der insgesamt im Jahr 2021 fertiggestellten Wohnungen ist mit 1.895 deutlich geringer als in den starken Vorjahren. Begründet ist dies u. a. mit mehr Bauvorhaben mit insgesamt weniger Wohneinheiten sowie deutlichen Preissteigerungen. Diese Preissteigerungen haben nicht nur Investitionen gebremst, sondern auch Fertigstellungen aufgrund von Nachverhandlungen verzögert. Die Hamburgische Investitions- und Förderbank (IFB) versucht für 2022 diesen Preissteigerungen mit einer deutlich stärkeren Förderung im Jahr 2022 zu begegnen.

Insgesamt hat die Pandemie erhebliche Einflüsse auf die Geschäftsvorgänge mit sich gebracht.

Temporär mussten die Hausmeisterbüros sowie unsere Geschäftsstelle geschlossen werden und waren nur mehr telefonisch oder schriftlich zu erreichen. Ein großer Teil der Mitarbeitenden hat im Wechselbetrieb mobil von zu Hause aus gearbeitet. Insgesamt gab es nur sehr geringfügige coronabedingte Mietrückstände zum Stichtag.

Seit dem 24. Februar 2022 führt Russland Krieg gegen die Ukraine. Auch in Deutschland wird dies, aller Voraussicht nach zunehmend zu Folgen und deutlichen Einschnitten im Wirtschaftsleben und in der Gesellschaft führen. Von einer Verschlechterung der gesamtwirtschaftlichen Lage ist daher auszugehen. Die konkreten Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft, aber auch auf die Immobilienbranche können noch nicht verlässlich abgeschätzt werden. Es ist jedoch mit Beeinträchtigungen der Wirtschaftsstruktur, verschlechterten Finanzierungsbedingungen sowie geringeren Investitionen und Kaufzurückhaltung zu rechnen. Zudem kommt es infolge des Ukraine-Kriegs zu verstärkten Fluchtbewegungen auch nach Deutschland und demzufolge unter anderem zur Notwendigkeit, diese Menschen mit dem Lebensnotwendigsten, u. a. mit angemessenem Wohnraum, zu versorgen.

Geschäftsverlauf

Auf der Grundlage vorläufiger Vorjahreszahlen wurden die Aufwendungen und Erträge für das Geschäftsjahr vorsichtig geplant. Die Entwicklung lässt sich im Vergleich mit den Vorjahreszahlen und mit unserer Prognose zum Zeitpunkt der Abschlusserstellung 2021 anhand einiger Kennzahlen verdeutlichen (siehe nebenstehende Tabelle).

Veränderung der Nutzungsentgelte
Der Anstieg der Nutzungsentgelte für Wohnungen resultiert im Jahr 2021 vor allem aus Anpassungen im Rahmen unseres genossenschaftlichen Modells der Wohnwertmiete, aus der Neuvermietung von im Jahr 2021 oder im Vorjahr fertiggestellten Wohnungen, Mietanhebungen aufgrund des Abbaus von Subventionen und Mietanhebungen bei Wiedervermietungen.

Das Jahressoll der Nutzungsentgelte für Wohnungen hat sich im Jahr 2021 gegenüber dem Vorjahr leicht erhöht. Das durchschnittliche Grundnutzungsentgelt (ohne Betriebs- und Heizkosten, aber einschließlich Modernisierungszuschlägen) betrug für Wohnungen per 31. Dezember 6,83 EUR je m² Wohnfläche monatlich gegenüber 6,75 EUR im Vorjahr. Nennenswerte Leerstände waren nicht zu verzeichnen und sind auch nicht zu erwarten.

Wohnungswechsel
Die Kündigungsquote liegt mit 5,93 % weiter auf einem niedrigen Niveau. Frei gewordene Wohnungen konnten zügig wieder vermietet werden.

Ertragsausfälle
Die Ertragsausfälle aus Leerständen sind gegenüber dem Vorjahr auf einem insgesamt sehr niedrigen Niveau nahezu unverändert: Sie betrugen 2021 nur 0,97 % der Nutzungsentgelterträge.

Instandhaltungsaufwendungen
Die von Fremdfirmen erbrachten Instandhaltungsleistungen (34,9 Mio. EUR) entsprechen in etwa unseren Prognosen. Die Instandhaltungskosten haben sich 2021 gegenüber dem Vorjahr im Wesentlichen in der geplanten Instandhaltung insgesamt verringert.

Unter Einbeziehung eigener Leistungen für Instandhaltungsmaßnahmen wurden im Geschäftsjahr insgesamt 36.726 Tsd. EUR aufgewendet, im Vorjahr 38.054 Tsd. EUR. Auf den Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche bezogen, wurden im Jahr 2021 Kosten für Instandhaltungen in Höhe von 37,07 EUR gegenüber 38,46 EUR im Jahr 2020 aufgewendet.

Zinsaufwendungen
Die Zinsaufwendungen entsprechen unseren Prognosen für 2021. Durch eine aktive Kreditportfoliosteuerung sowie der Ausnutzung des weiterhin niedrigen Zinsniveaus bei Umschuldungen und Darlehensverlängerungen konnten die Zinsaufwendungen trotz umfangreicher Neubautätigkeit zum Vorjahr nochmals gesenkt werden.

Jahresüberschuss
Der Jahresüberschuss entspricht unseren Erwartungen.

Investitionen
Gegenüber unseren Vorjahresplanungen haben sich bei einigen Neubauprojekten aufgrund von planungs- und baurechtlichen Gegebenheiten Verzögerungen ergeben. Wir verfolgen diese Neubauprojekte unabhängig davon kontinuierlich weiter.

Wirtschaftliche Lage des Unternehmens

Ertragslage
Der im Geschäftsjahr 2021 erzielte Jahresüberschuss setzt sich wie in der Tabelle 2 dargestellt zusammen.

Hausbewirtschaftung
Aus der Ertragslage gehen die Anteile der einzelnen Unternehmensbereiche am Jahresergebnis hervor. Der Jahresüberschuss ergibt sich, wie in den Vorjahren, überwiegend aus dem Ergebnis der Hausbewirtschaftung. Die Hausbewirtschaftung ist wiederum geprägt durch die Nutzungsentgelte sowie die Instandhaltungskosten. Durch die Neubauinvestitionsmaßnahmen sowie Anpassungen der Nutzungsentgelte konnten höhere Nutzungsgebühren erwirtschaftet werden. Der gesunkene Zinsaufwand wirkte sich positiv aus. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich das Ergebnis der Hausbewirtschaftung erhöht.

Mitgliederwesen/Mitgliederförderung
Das Mitgliederwesen beinhaltet im Wesentlichen die Aufwendungen zur verwaltungstechnischen Bearbeitung der Mitgliederbelange, denen nur in geringem Umfang Erträge gegenüberstehen.

Sonstiger Geschäftsbetrieb
Der sonstige Geschäftsbetrieb umfasst neben dem neutralen Ergebnis (resultierend aus der Aufzinsung der Pensionsrückstellung, Zahlungen aufgrund von Pensionszusagen, Erträgen aus Auflösung von Rückstellungen) das Ergebnis aus nicht aktivierten Baukosten (Aufwendungen während der Bauphase, vor allem Fremdkapital-, Finanzierungs- und andere Verwaltungskosten).

Verwaltungskosten
Die Verwaltungskosten betrugen im Jahr 2021 bezogen auf die einzelne Einheit und das Jahr 451,72 EUR (Vorjahr: 458,53 EUR) einschließlich Mitgliederwesen und Mitgliederförderung sowie 413,02 EUR (Vorjahr: 419,47 EUR) ohne Mitgliederwesen und Mitgliederförderung.

Vermögenslage
Die Vermögens- und Kapitalstruktur der Genossenschaft stellt sich am Ende des Geschäftsjahres 2021 wie in der Tabelle 3 dar. Die Vermögenslage ist geordnet und die Kapitalstruktur solide.

Das Anlagevermögen hat sich gegenüber dem Vorjahr um 2,9 Mio. EUR vermindert. Die ausgewiesenen Zugänge zum Anlagevermögen in Höhe von 11,6 Mio. EUR sind der Saldo aus den Investitionen ins Anlagevermögen in Höhe von 12,1 Mio. EUR und den Baukosten- und Tilgungszuschüssen in Höhe von 0,5 Mio. EUR. Den Zugängen stehen Verringerungen in Höhe von 14,5 Mio. EUR gegenüber, die im Wesentlichen auf die planmäßigen Abschreibungen zurückzuführen sind.

Die Neubauten von 4 Doppelhäusern in der Staudingerstraße wurden 2021 endgültig fertiggestellt. Im Geschäftsjahr 2021 wurde zudem der Ankauf eines weiteren Grundstücks im Dieselstraßenquartier in Hamburg-Barmbek getätigt.

Die Steigerung des Eigenkapitals um 16,4 Mio. EUR resultiert vor allem aus dem Jahresergebnis sowie durch Einzahlung weiterer Geschäftsguthaben.

Die Eigenkapitalquote beträgt 44,01 % (Vorjahr: 41,34 %) und ist trotz hoher Bautätigkeit gestiegen. Der Genossenschaft stehen zum Bilanzstichtag Mittel in Höhe von 655,0 Mio. EUR langfristig zur Verfügung. Das langfristige Vermögen von 658,6 Mio. EUR ist damit zu 99,5 % (Vorjahr: 99,2 %) durch langfristig zur Verfügung stehende Mittel gedeckt. Weiterhin stehen dem BVE zur kurzfristigen Liquiditätsdeckung derzeit nicht in Anspruch genommene Kreditlinien von 5,6 Mio. EUR sowie Beleihungsreserven von rund 188,3 Mio. EUR zur Verfügung.

Finanzlage
Die Genossenschaft verfügt über ausreichend Liquidität, die sicherstellt, dass das Unternehmen jederzeit seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt. Oberstes Ziel des Finanzmanagements ist die Gewährleistung der Deckung der erforderlichen Ausgaben durch Eigen- oder Fremdkapital. Die Zahlungsfähigkeit war jederzeit gegeben und ist auch künftig gewährleistet. Über die Herkunft und Verwendung der finanziellen Mittel im Geschäftsjahr 2021 gibt die Kapitalflussrechnung (Tabelle 4) Auskunft.

Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit
Der Cashflow nach der Deutschen Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e. V./Schmalenbach-Gesellschaft (DVFA/SG) hat sich bei einem erhöhten Jahresüberschuss von 1,6 Mio. EUR insgesamt um 2,0 Mio. EUR erhöht. Im Vorjahresvergleich ist der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit um 1,7 Mio. EUR gestiegen.

Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Der Cashflow der Investitionstätigkeit wird nach wie vor durch die Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen (2021 14,3 Mio. EUR) geprägt. Im Wesentlichen betreffen die Auszahlungen die Neubauvorhaben, die planmäßig fertiggestellt bzw. fortgeführt werden.

Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit vermindert sich im Wesentlichen durch den Saldo aus Darlehensaufnahmen abzüglich plan- und außerplanmäßiger Tilgungen um 16,5 Mio. EUR sowie um die Zinsaufwendungen von 9,0 Mio. EUR. Weiterhin sind Einzahlungen auf Geschäftsguthaben von 5,6 Mio. EUR im Geschäftsjahr zu verzeichnen gewesen. Aus dem Cashflow der laufenden Geschäftstätigkeit konnte der Kapitaldienst gezahlt werden. Unter Berücksichtigung weiterer Aus- und Einzahlungen hat sich der Finanzmittelfonds um 1,6 Mio. EUR auf 11,7 Mio. EUR verringert.

Liquidität
Die Liquidität des BVE ist gesichert. Die Zahlung einer Dividende von 4,0 % auf die eingezahlten Geschäftsguthaben für das Jahr 2021 in Höhe von rund 5,7 Mio. EUR ist gewährleistet. Ende Januar 2022 liegen bereits Kreditzusagen in Höhe von 28,7 Mio. EUR für Darlehen zur Finanzierung von Neubau- und Modernisierungsvorhaben vor, die erst nach dem Bilanzstichtag valutiert werden. Darüber hinaus stehen dem BVE insgesamt zusätzliche Kreditlinien ohne grundpfandrechtliche Besicherung in Höhe von 5,6 Mio. EUR zur Verfügung. Die Genossenschaft verfügt über ausreichend Liquidität, die sicherstellt, dass das Unternehmen jederzeit seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt.

Des Weiteren wurde der BVE auf Grundlage des Jahresabschlusses 2020 wieder als »notenbankfähig« durch die Bundesbank eingestuft, d. h., Kreditforderungen gegenüber der Genossenschaft können bei der Bundesbank als refinanzierbare Sicherheiten eingereicht werden.

Kapitalstruktur
Unsere Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in der Euro-Währung, sodass Währungsrisiken nicht bestehen. Bei den für die Finanzierung unseres Anlagevermögens aufgenommenen Fremdmitteln handelt es sich um langfristige Annuitätendarlehen, KfW-Darlehen, öffentlich geförderte Aufwendungsdarlehen, ein im Zusammenhang mit einem Swap aufgenommenes flexibel verzinstes Darlehen sowie in geringem Umfang um endfällige Darlehen. Zur Vermeidung von Zinsänderungsrisiken wurden in Vorjahren Forward- Darlehen zur Umschuldung oder vorzeitigen Verlängerungen von Darlehen auch unter Ausnutzung von Sonderkündigungsrechten abgeschlossen (Tabelle 3).

Finanzielle Leistungsindikatoren

Die für die Genossenschaft bedeutsamen finanziellen Leistungsindikatoren stellen wir im Vergleich zum Vorjahr wie folgt in der Tabelle 5 dar:

Risikobericht

Obwohl sich die Wohnungswirtschaft bisher in der Pandemie als widerstandsfähig erwiesen hat, machen es jedoch die Dauer der Maßnahmen der Bundesregierung und der Bundesländer zur Pandemiebekämpfung schwierig, negative Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf zuverlässig und abschließend einzuschätzen. Zu nennen sind mögliche Risiken aus der Verzögerung bei der Durchführung von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Baumaßnahmen verbunden mit dem Risiko von Kostensteigerungen und der Verzögerung von geplanten Einnahmen. Mögliche Mietausfälle betreffen vor allem den Bereich der Gewerbemietflächen.

Das Risikomanagement besteht aus einem internen Kontroll-, Controlling- und Frühwarnsystem mit stets aktuellem Berichtswesen. In diesem Zusammenhang werden alle wesentlichen Indikatoren beobachtet, die zur Störung der Zahlungsfähigkeit führen könnten oder einer Vollvermietung entgegenstehen. Insbesondere durch die Definition von Schwellenwerten übernimmt das Berichtswesen dabei eine Frühwarnfunktion. Darüber hinaus besteht eine interne Revision, die interne Abläufe regelmäßig untersucht. Bezüglich des Leerstandrisikos rechnen wir mit leicht steigenden Leerständen. Der bauliche Zustand der Gebäude wird regelmäßig überwacht. Das Zinsrisiko wird mit den auf dem Kapitalmarkt verfügbaren Instrumenten (Forward-Darlehen, langfristige Darlehen mit vollständiger Tilgung bis zum Ende der Laufzeit) unter Ausnutzung günstiger Konditionen verringert. Weiterhin wird stets die aktuelle Förderlandschaft beobachtet, um bei Neubauten und Modernisierungen die Fördermöglichkeiten weitestgehend ausschöpfen zu können.

Der Beleihungswert der Grundstücke wird regelmäßig beobachtet und durch geeignete Maßnahmen eine Vergrößerung der Beleihungsspielräume in den Grundbüchern erreicht. Engpässe bei der Bereitstellung von Liquidität haben sich nicht ergeben. Anhand unserer Wirtschafts- und Finanzprognosen werden Zahlungsengpässe auch künftig nicht prognostiziert.

Bereits seit Oktober 2021 erleben wir eine Zeit drastisch steigender Energiepreise. Sollte dieser Trend anhalten oder sich gar verstärken, könnte die Bruttowarmmiete die Zahlungsfähigkeit einzelner Mieter, insbesondere Einpersonen- und Alleinerziehendenhaushalte in großen Wohnungen übersteigen. Hieraus können Erlösausfälle resultieren. Mit der Strategie der energetischen Modernisierung unter Einsatz öffentlicher Förderung verfolgt die Genossenschaft daher konsequent das Ziel, den Betriebskostenanstieg für die Mieter dauerhaft zu dämpfen. Die Gesamtbelastung für Mieter mit sehr niedrigen Einkommen wird jedoch trotz Einsparmaßnahmen voraussichtlich weiter anwachsen.

Zudem könnte der Ukraine-Krieg zu Versorgungsengpässen und zusätzlich steigenden Energiekosten und mithin Betriebskosten der Mieter führen. Darüber hinaus ist mit verschlechterten Finanzierungsbedingungen zu rechnen. Der Vorstand beobachtet laufend die weitere Entwicklung zur Identifikation der damit verbundenen Risiken und reagiert bedarfsweise unter Zugrundelegung des Risikomanagementsystems des Unternehmens mit angemessenen Maßnahmen zum Umgang mit den identifizierten Risiken. Davon umfasst sind auch kurzfristige Maßnahmen zur Optimierung der Betriebsführung der Heizungsanlagen.

Im Zusammenhang mit der Sicherstellung der Versorgungssicherheit im Energiesektor zeigt sich, dass der Pfad zu einer nachhaltigen Transformation der Wirtschaft derzeit überdacht werden muss. Es wird deutlich, dass vor allem Maßnahmen ergriffen werden müssen, die die Abhängigkeit vom Energieträger Gas mildern. Infolgedessen wird der BVE seine Klimastrategie überarbeiten bzw. anpassen.

Ferner besteht ein Risiko in der Unterbrechung von Lieferketten (Lieferengpässe bei verschiedenen Baumaterialien) mit Auswirkungen auf bestehende und geplante Bauprojekte. Dies betrifft den Bereich Neubau ebenso wie die Modernisierung und die Instandhaltung von Wohnobjekten. Hier kann es zu Verzögerungen und damit zu einem Instandhaltungsstau kommen.

Chancenbericht

Auch für die Zukunft erwarten wir im Wesentlichen eine günstige Vermietungssituation. Weitere Chancen ergeben sich durch Neubau sowie energetische und weitere Modernisierungen.

Die angebotenen wohnbegleitenden Dienstleistungen, Beratungsangebote und Nachbarschaftstreffs werden auch in den kommenden Jahren die Lebensqualität in den Quartieren weiter erhöhen und die ausgewogenen Nachbarschaftsstrukturen unterstützen. Die Genossenschaft plant weiterhin eine bedarfsgerechte Weiterentwicklung von Angeboten.

Wir sehen bei der bestehenden Lage und den prognostizierten Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt in Hamburg und Umgebung in den nächsten Jahren aufgrund unserer nachhaltigen Geschäftspolitik und unseres genossenschaftlichen Geschäftsmodells deutlich mehr Chancen als Risiken für die weiterhin positive Entwicklung des BVE. Insgesamt sind für die Genossenschaft keine Risiken erkennbar, die bestandsgefährdend sind oder wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben könnten.

Prognosebericht

Für die beobachteten finanziellen und nichtfinanziellen Leistungsindikatoren erwartet der BVE auf Basis der Unternehmensplanung (31.03.2022) folgende Entwicklung:

Den wesentlichen derzeit bestehenden Risiken aus der Coronapandemie ist in der Unternehmensplanung Rechnung getragen worden. Unter Berücksichtigung des gegenwärtig unsicheren wirtschaftlichen Umfelds sind Prognosen für das Geschäftsjahr 2022 mit Unsicherheiten verbunden. Die offene Dauer sowie der Umfang der Maßnahmen der Bundesregierung und der Bundesländer zur Pandemiebekämpfung machen es dabei schwierig, negative Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf zuverlässig einzuschätzen und können ggfs. zu einer negativen Abweichung bei einzelnen Kennzahlen führen. Signifikante Änderungen erwarten wir nach heutiger Einschätzung nicht.

In den derzeitigen Bevölkerungsprognosen unter Berücksichtigung der Veränderungen in den Haushaltsstrukturen für den Raum Hamburg wird weiterhin von einer hohen Nachfrage nach Wohnraum ausgegangen. Wir gehen deshalb davon aus, dass wir auch weiterhin nahezu Vollvermietung gewährleisten können. Unsere 2021 begonnenen und zukünftigen Projektierungen von Bauvorhaben mit einem Investitionsvolumen von 228 Mio. EUR für 728 Wohnungen, die überwiegend öffentlich gefördert oder preisreduziert im genossenschaftlichen Mietwohnungsbau geplant sind, erhöhen noch in den nächsten Jahren die Nachfrage nach unserem Wohnungsbestand. Soweit die Bauvorhaben fremdfinanziert werden sollen, haben wir bereits weitgehend Finanzierungszusagen eingeholt und nach erfolgtem Grundstückserwerb bzw. der Anhandgabe von Grundstücken Forward-Darlehen zur Sicherung der derzeit günstigen Zinskonditionen abgeschlossen. Aufgrund der kostendeckend kalkulierten Neubaumaßnahmen wird die durchschnittliche Höhe der Sollmieten insgesamt steigen. Von erheblich steigenden Zinsaufwendungen gehen 3. wir in den nächsten zwei Jahren nicht aus, da die aufgrund von Neubau und Modernisierung neu anfallenden Zinsen durch die Zinsdegression bei bestehenden Darlehen und durch den Abschluss von Verlängerungen und Umschuldungen bei auslaufenden Darlehen auch bei einem gegebenenfalls allgemein steigenden Zinsniveau weitgehend ausgeglichen werden können.

Aufgrund der Ergänzung unserer Wohnungsbestände durch Neubau sowie Anpassungen im Rahmen unserer Wohnwertmiete und der Erhöhung der Kostensätze im mietpreisgebundenen Wohnungsbau prognostizieren wir für das Jahr 2022 steigende Sollmieten (85,0 Mio. EUR). Durch das zwar weiterhin günstige, aber steigende Zinsniveau sowie der bewussten Reduzierung des hohen Tilgungsaufkommens bei Umfinanzierungen und Neukreditaufnahmen rechnen wir mit leicht steigenden Zinsaufwendungen für 2022 in Höhe von 9,3 Mio. EUR. Als Instandhaltungsaufwendungen planen wir für 2022 bedingt durch unsere planmäßige Fortführung unseres Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramms mit 34,3 Mio. EUR. Bei Zutreffen unserer zugrunde liegenden Annahmen erwarten wir für 2022 einen Jahresüberschuss in Höhe von rund 15,5 Mio. EUR. Dazu planen wir 2022 Investitionen für Grundstücksankäufe, Neubau und Modernisierung in Höhe von rund 41,0 Mio. EUR. Im Rahmen der Grundstücksbevorratung wurde bereits Anfang 2022 ein Grundstück mit einer Fläche für rund 200 Wohnungen erworben.

Aus unserer Wirtschafts- und Finanzplanung ergeben sich unter Berücksichtigung der geschilderten Annahmen auch in den weiteren Jahren positive Jahresergebnisse und eine gesicherte Liquidität.

Quantitative Angaben zum Einfluss des Ukraine-Kriegs auf die beobachteten Kennzahlen sind zum Zeitpunkt der Aufstellung des Lageberichts noch nicht verlässlich möglich. Diese hängen von dem Ausmaß und der Dauer des Kriegs und den darauffolgenden wirtschaftlichen und sozialen Folgen ab.